Con una inversión directa de 18 millones de dólares, Pioneros Argentina adelanta un ambicioso proyecto inmobiliario en jurisdicción de Santo Tomé. La meta es levantar un country con todos los servicios, que sea una opción de vivienda permanente para inversores santafesinos.
Schussler, Font Saravia y Gómez Barinaga: "Sumar valor a la ciudad."
Félix Canale
fcanale@ellitoral.com
Rodrigo Gómez Barinaga tiene 2 frentes de negocio. Uno es una agencia publicitaria (TMC) y el otro los desarrollos inmobiliarios, de los que se encarga Pioneros Argentina, una sociedad de capitales argentinos y chilenos, en la que también participa un grupo de inversores europeos.
A mediados de 2006, en función de la actividad publicitaria, Gómez Barinaga realizó un estudio de mercado en la ciudad de Santa Fe, de donde surgieron pistas que alentaron el negocio inmobiliario.
“Yo diría que los departamentos de Santa Fe, en edificios de altura, están al mismo precio que en plazas principales como Rosario o Córdoba. En paralelo, vimos que los country son pocos, viejos y con escasos servicios de agua potable, cloacas o electricidad subterránea. No están actualizados con referencia a lo que es el boom de los countries en otros puntos del país”, cuenta.
De ese mismo estudio surgió un perfil de potenciales compradores, que mostró un santafesino tradicional, al que le gusta la naturaleza, jugar al fútbol o al tenis, que quiere estar en familia o con amigos en su casa, que contrae matrimonio muy joven -promedio 26 años- y que tiene como mínimo 2 hijos.
Pero esos potenciales compradores viven en departamentos o casas céntricas, y los fines de semana van a su quinta o a quintas de sus amigos.
“Cuando preguntamos por qué no vivía en su quinta, la respuesta fue que estaba lejos, a más de 30 minutos del centro. Los que no tenían quinta dijeron que estaba fuera de su presupuesto. De repente invertían 60 mil dólares en un departamento, pero no se les ocurría realizar esa inversión en una zona verde. Ahí nos dimos cuenta de que había un sector de la sociedad a quien nadie había guiado hacia una nueva opción inmobiliaria. Así surgió la idea de desarrollar Aires del Llano en Santo Tomé”.
Antecedentes
Luego de una buena experiencia en Chile durante 2001 -con Pioneros Chile, cuya cabeza es Gerardo Schüssler, también socio en Pioneros Argentina, a quien se agrega el argentino Fernando Font Saravia- la empresa decidió encarar el desarrollo de Punto Claro, una urbanización cerrada a orillas del lago Los Molinos, en Córdoba, sobre una superficie de 105 hectáreas.
El proyecto fue exitoso -en 3 meses se vendió la mitad del country- y en 2007 el grupo de inversores de Italia propuso comprar la parte correspondiente a Pioneros Argentina.
“Les dijimos que sí. Fue un buen negocio para nosotros, porque nos permitió acumular capital para nuevos proyectos”, dice Gómez Barinaga.
Fue así como tomó velocidad el desarrollo de Aires del Llano, bajo la forma de fideicomiso inmobiliario, con la compra de 174 hectáreas a la vera de la Autopista Santa Fe-Rosario en jurisdicción de Santo Tomé.
El proyecto
La experiencia cordobesa mostró a los desarrolladores, que los inversores en Punto Claro dejaban ver una cierta dualidad: les gustaba la idea de vivir en un country, pero con la seguridad que brinda un barrio cerrado.
En el caso de Aires del Llano el desarrollo total prevé la construcción de 6 barrios (cada uno de aproximadamente 30 hectáreas), cerrados por un perímetro único, de los que ya están en marcha 3: El Amanecer, Las Brisas y El Boulevard. Los restantes 3 -aún sin nombre-, la empresa calcula lanzarlos a la venta a mediados de 2009. Aunque ese lanzamiento podría adelantarse, ya que a diciembre de 2007, el 80 por ciento de los 3 iniciales (90 hectáreas) estaba vendido.
Las diferencias entre barrios son de entorno. Uno tiene más bulevares, otro tiene una laguna y el tercero tiene un parque más grande. El club house es común a los 3 agrupamientos, como también la piscina, las canchas de tenis, fútbol y paddle y las caballerizas.
Con todos los permisos municipales aprobados a mediados de enero, la desarrolladora estima que en marzo o abril comenzará el armado de la infraestructura de servicios (agua, cloacas, electricidad y gas domiciliario) que demandará entre 18 y 24 meses de trabajos. Recién entonces, un comprador podrá mudarse. Sin embargo, para empezar a construir, la empresa calcula que puede dar electricidad y agua de obra en aproximadamente 12 meses.
En su charla con El Litoral, Gómez Barinaga repite varias veces que el pensamiento central de la empresa es “que estos desarrollos deben sumar valor agregado a la ciudad”. Hace un cálculo: cuando todo el pueblo esté terminado, en los 6 barrios pueden existir unas 1.000 casas. Si a cada casa se le da un valor promedio de 100 mil dólares, el total trepa a 100 millones de dólares.
“Por eso decimos que esto es bueno para todos. Nosotros hacemos nuestro negocio, pero ese negocio moverá 100 millones de dólares que quedan en la zona”, sostuvo.
Comercialización
Cuando se le pregunta cuál es su ventaja competitiva, el ejecutivo responde que es la misma que tiene un auto nuevo frente a uno con 15 o 20 años de antigüedad. “Aires del Llano tiene todos los servicios instalados con criterios modernos, a lo que se suman bulevares más grandes y mucho más espacio verde y más diseñado”, dice.
Esos son algunos de los argumentos de la fuerza de venta -10 profesionales- a los que se suman distintas inmobiliarias (en Santa Fe, Fides) y oficinas en Córdoba, Rosario y Buenos Aires. En la capital de la provincia, este esfuerzo es apoyado por una intensa campaña publicitaria.
El objetivo es vender terrenos de 1.000 metros cuadrados (20 x 50 m) en los que sólo pueden construirse 200 metros cuadrados o 400 en 2 plantas. Gómez Barinaga extrapola esos porcentajes al total del pueblo: 80 por ciento de las 174 hectáreas serán espacios verdes.
El precio promedio, a cotización actual, es de 26 dólares el metro cuadrado. Pero ese número puede variar según la ubicación del terreno. Frente a una laguna o un parque, la cifra puede trepar hasta 32 dólares por metro. Los más alejados cotizan a 24 dólares, aunque el entorno del barrio sigue siendo el mismo.
Las opciones de compra, además del contado, prevén un financiamiento ya sea a través del Banco Francés (60 cuotas fijas, en pesos) o de la propia desarrolladora. Esta última, hasta enero de 2007, había financiando 36 por ciento del total de lotes vendidos, en acuerdos donde el comprador adelanta aproximadamente 30 por ciento del valor. De todas formas, la página web de Pioneros Argentina especifica que los contratos de compra están nominados en dólares norteamericanos.
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Pueblo
El desarrollo completo de Aires del Llano puede insumirle a Pioneros Argentina entre 6 y 8 años. Esto, porque el negocio no se agota con la venta de los lotes, sino que se extiende a otros proyectos, que incluyen la construcción de un centro comercial, edificios en condominio y un hotel para viajeros de negocios o para turismo de fin de semana. Una experiencia similar fue la de Punto Claro en Córdoba.
A medida que la construcción de casas avance y estos proyectos se concreten, se producirá la revalorización de toda el área, frente a los precios actuales. De hecho, durante la conversación con El Litoral, Gómez Barinaga utilizó repetidas veces la palabra “pueblo” para referirse al desarrollo, una vez concluido.